Filléres telkek a budai oldalon: ezt ne hagyd ki

Budán szűkös a kínálat

A főváros budai oldalának és az azt övező települések ingatlanpiacának a helyzetét vizsgáltuk, elsősorban lakóövezeti, családi ház vagy ikerház építésére alkalmas telkeket kerestünk, feltételezve, hogy húszmillió forintos keretből kell gazdálkodni. A kínálatra a főváros területén belül a szűkösség jellemző, a környező településeken már könnyebben építési telket találni ebben a kategóriában.

A fővárosi kínálat rendkívül szűk, nem meglepő, hogy az I. és a XII. kerületben nem is volt a feltételeknek megfelelő találat az ingatlan.com adatbázisában. A II. a III. és a XII. kerületben találtunk telkeket, de ott sem nevezhető szélesnek a kínálat. A vételárnak megfelelő telkek átlagos alapterülete 910-990 négyzetméter között változik, ez 20-22 ezer forintos négyzetméterenkénti árat jelent.

Az ettől nagyobb telkekre általában már kisebb társasházakat építenek, ezek négyzetméterára jóval magasabb, mivel több szint is ráépíthető. A fővárosi telkeket általában a megtérülési mutatókból számított jövedelemtermelő képesség alapján ítélik meg.

A feltételezett vételárnak megfelelő parcellák, a budai oldalon belül a XXII. kerületben akadtak a legnagyobb számban. Budafok-Tétény a budai kerületek közül a legkevésbé beépített városrész, ezért ott valamivel több építésre alkalmas lakóövezeti telket találtunk. A Dunához közelebbi területeken a nagyfokú beépítés következtében szinte egyáltalán nincs építési telek.

Nagyobb méretű parcellák vannak ugyan, de azok társasházi-, irodai- vagy raktárépítési beruházásokra alkalmasak. Ebben a kerületben is 900 négyzetméter körüli az átlagos telekméret, ez szintén húszezer forint feletti árat jelent négyzetméterenként.

A budai oldalról általában elmondható, hogy nagyobb az átlagos telekméret, mint Pesten. A pesti oldal kertvárosi övezeteiben - sok esetben - nagyságrendileg ötszáz négyzetméteres parcellákat alakítottak ki családi házak építésére. A kerületek központjához közelebbi, frekventált területeken azonos telekméret akár a többszörösébe is kerülhet a megjelölt keretünknek, ezért érdemes alaposan és óvatosan szétnézni a telekpiacon.

Mit kínál az agglomeráció?

A budai agglomerációban Érd városa kínálja a legtöbb építési telket ebben a kategóriában, a legszűkebb kínálat - a települések méretéből is adódóan -Budajenőn és Tárnokon található. A Budapesttől nyugatra fekvő településeken az átlagos telekméret a húszmilliós telkek esetében 1080 négyzetméter, így átlagosan 18 500 forintot kell fizetni egy négyzetméter területért. A telekméret tekintetében az agglomerációban nagyobb a szórás, mint a budai kerületekben, településenként eltérő méretű parcellát vehetünk 20 millió forintért.

Az egyes települési önkormányzatok helyi rendeletekben szabályozhatják a minimum telekméretet, ami alá már nem lehet megosztani egy telket. Amelyik önkormányzat szabályozásában nagyobb alapterületet követelnek meg, ott szellősebb marad a beépítés, nagyobb kert tartozik a házakhoz és könnyebben fejleszthető az infrastruktúra is. Egyes településeken az átgondolatlan telekmegosztások eredménye lett a sok nyeles telek, sűrű beépítéssel és követhetetlen közműhálózattal.

A nagyobb távolság és a magasabb árak ellenére kedvelt célpontnak számít a kiköltözők körében Zsámbék, Telki és Budajenő is. Ezeken a településeken kialakultak az úgynevezett ó-falu és új-falu településrészek, sok esetben az új, belterülethez csatolt övezetekben már több ház épült, mint amennyi az ó-faluban található. Az agglomeráció a parcellázás szabályozásával őrizheti meg a régi képét, mivel sok család nem rendelkezik annyi önerővel, hogy többmilliós telket vásároljon, ezért jó megoldásnak tűnhet a kisebb méretű parcellák értékesítése, de a települések képét minden bizonnyal hátrányosan érintené a sűrűbb beépítés.

A telkek mellett megjelentek a nemrégiben épített családi házak is a piacon, ami mindenképpen megfontolandó a telket keresők számára. Bár használt ingatlannak minősülnek, így magasabb illeték terheli őket és az állami támogatások sem vehetőek igénybe, egy építkezéssel járó procedúrát meg lehet velük spórolni. Az elmúlt két évtizedben kiköltözött lakosok közül sokan meggondolták magukat és a hosszadalmas munkába járás és a megváltozott életkörülmények miatt sok ház keresi új tulajdonosát.

A kiköltözők társadalmi összetétele is megváltozott, korábban a jólét jelképe volt egy vidéki családi házat venni, nagy kerttel, esetleg medencével. Ma már egyre többen úgy vágnak bele a vásárlásba, hogy az állami támogatások igénybevétele mellett hosszú távú hitelekkel évtizedekre leterhelik magukat. A településválasztás is nagyon fontos, hiszen vannak olyan falvak, amelyek infrastrukturálisan még nem készültek fel a kiköltözők tömegére. Nincsenek hipermarketek, csak kisboltok, egyetlen iskola várja a diákokat és kevés a sportolási és a szórakozási lehetőség a fiatalok számára.